房屋貸款利率試算｜房貸月付金怎麼算？ 2026 各銀行利率整理

Key Takeaways

• 本息平均攤還月付固定，好規劃生活，但總利息比本金攤還多
• 本金平均攤還前期月付較高，長期利息省更多
• 2026 年 2 月五大銀行新承做房貸平均利率為 2.322%，一般行情落在 2.6%～3% 之間
• 一段式利率長期持有比分段式划算，持有越久差距越大
• 撇除新青安不談，2026 年最低一般公開房貸利率最低 2.45% 起，需要信用、財力與房屋條件俱佳才有機會拿到低利率

房貸月付金怎麼算？兩種還款方式差多少

房貸大致可以分成兩種算法：

• 本息平均攤還
  每月付固定金額，前期付的大多是利息，後期才開始多還本金。
   
• 本金平均攤還
  每月本金固定，利息會隨著本金餘額遞減，所以月付金前高後低。

試算基準：貸款 800 萬、30 年、年利率 2.8%

本息平均攤還（每月固定）

公式：M = P × [r(1+r)^n] ÷ [(1+r)^n − 1]

• P = 8,000,000
• r = 2.8% ÷ 12 = 0.233%
• n = 30 × 12 = 360 期

帶入算完：每月固定繳約 32,872 元

30 年下來總付款約 1,183.4 萬，利息合計約 383.4 萬。

本金平均攤還（月付金遞減）

每月本金固定 = 8,000,000 ÷ 360 = 22,222 元

利息每月遞減，第 1 個月合計約 40,889 元；第 180 個月合計約 31,556 元。

30 年總利息合計約 336.9 萬，比本息攤還省下約 46.5 萬。

46.5 萬是什麼概念？差不多是月薪 3.8 萬的人整年收入了。

但本金攤還的第 1 年平均月付約 40,889 多元，比本息攤還多一萬，如果手頭不寬裕，前幾年這個差額會讓人手頭比較拮据。

• 月收入穩定、不怕初期壓力 → 本金平均攤還，長期省
• 預算抓緊、或是每月 6 千投資長期賺更多 → 本息平均攤還

一段式 vs 分段式利率，哪個划算

兩者都是機動利率，差別在計費結構。

• 一段式利率
  整個貸款期間加碼利率固定，只有指標利率（市場行情）會浮動。
   
• 分段式（階梯式）利率
  前 1～3 年給你較低的優惠利率，之後跳升到正常利率。

為什麼存在分段式？

因為銀行知道你看利率時第一眼只看第一年。

第一年 2.88%，之後 3.098%——廣告放的是 2.88%，但你最後要繳 3.098% 的 29 年。

但是總支出要計算，眼前的利率不用，聽起來吸引人多了。

而且對某些人來說，雖然整體來說支出比較多，但前期你還要借錢裝潢、買家具，分段式利率能減輕現金流壓力。

算「總利息差異」才是真的比

用貸款 800 萬、30 年試算。

持有 30 年，分段式總利息反而多付約 13.6 萬。

第 1 年的確月付少了快  473 元，但第 2 年起每月多出 407 元，後面 29 年都是分段式比較貴。

分段式適合誰？

• 預計只持有 5 年
  如果 5 年後就準備賣屋，或是換貸
  前期省下的利息沒來得及被後段抵銷，有利
   
• 剛買房頭幾年手頭緊
  每月多幾千元的差距，短期現金流壓力有差

持有超過 7 年以上，大部分情境一段式比較划算。

影響你拿到什麼利率的 5 個因素

貸款成數

成數越低，銀行風險越小，利率談判空間越大。

貸 6 成跟貸 8 成申請同一家銀行，利率可能差 0.1%～0.2%。

800 萬貸款、30 年、差 0.2%，就是差了約 27 萬利息。

目前換屋族的第二戶，受央行規定最高只能貸 6 成，且無寬限期，這也直接壓縮了談利率的空間。

職業

受惠職業：軍公教、醫師、律師、會計師。

這些職業，銀行自己有「三師方案」和公教專屬優惠。

公教人員申請專屬房貸，利率和條件多數情況下優於一般房貸。

一般受薪族也不差，薪轉紀錄完整、在同公司年資夠長，對銀行來說是「還款風險低」的安全訊號。

自雇、接案、收入不固定的族群，銀行則會要求補更多財力文件，利率通常也沒那麼好談。

與銀行往來深度

薪資轉入那家銀行、信用卡在那家刷、保險在那家買——往來越深，銀行越傾向給你好一點的條件。

這不是因為有感情，是長期數據蒐集的影響，當銀行已經掌握你的收支全貌，對評估違約風險的信心就更高。

如果找有薪轉或長期往來的銀行申請，通常比從零開始的陌生銀行好談。

房屋所在區段

房子是擔保品，擔保品值錢，銀行才敢借多、借便宜。

台北市精華地段的房子，銀行鑑價通常比較接近市價，條件也較好談。

這種屋況好、位置佳的房屋申貸，比較有機會爭取到優惠利率。

相反的，老公寓、偏鄉、有特殊用途的建物，銀行鑑價更偏保守，利率和成數都可能縮水。

是否首購

新青安貸款補貼後利率最低 1.775%，同期間一般商業銀行最低約 2.65%，差距約 0.875%。

以 800 萬貸款計算，一年利息省下大約 7 萬。

但注意：青安補貼期限到 2026 年 7 月 31 日，之後是否繼續補貼取決於政策，現在申辦要把後段利率也納入試算。

一般銀行的首購方案也有加碼優惠，不是只有青安這條路。

2026 主要銀行房貸利率比較

資料來源：各銀行官網公告及市場調查，利率為市場參考值。

機動利率隨央行政策浮動，實際核貸利率以各銀行評估結果為準，貸款前請直接向銀行確認最新條件。

各家銀行的房貸利率大約從 2.45% 到 3.77% 不等，其中八大公股銀行的利率最低，民營銀行部分利率相對較高——但公股銀行審核通常也更嚴格，不是每個人都能拿到最低利率。

廣告上的利率都是「最低起點」！你最後拿到的數字，取決於個人條件。

尤其 2026 年銀行額度有限、資金緊縮，他們更傾向被動挑選客戶，想要拿到低利率不容易。

房貸利率FAQ

Q：寬限期是什麼？值得申請嗎？

寬限期內只繳利息、不還本金，月付金大幅降低，通常 1～3 年。

聽起來很划算——但寬限期結束後，本金一次全攤回去，月付金會突然跳很高。

舉例：800 萬、30 年、2.8%，正常月付約 32,872 元。

加 3 年寬限期之後，等於 27 年還完同樣的 800 萬，每月跳到約 35,217 元左右，多了 2,346 元。

而且寬限期內交的那三年利息（每月 18,667 元），一毛本金沒減，等於花了三年還是欠那麼多。

值不值得申請，其實還是要看你這幾年壓低利率是為了什麼。

例如為了裝潢（天花板省不得），或是手頭資金拿去投資可以賺超過利息，或者就是那幾年現金真的很緊。

寬限期不是壞選擇，有很多人需要，但這不是銀行提供的免費福利。

Q：銀行說「最低 2.65%」，我實際上能拿到嗎？

通常只有具備優質客戶身分的人，如三師、軍公教、百大企業員工，才有機會拿到最低利率。

一般受薪族大概落在 2.6%～3 % 之間，不是每個人都能直接拿到最優惠的利率。

平均利率是 2.322%，這是「整體平均成交結果」，就跟台灣人均月薪 6 萬一樣，你也知道那是極端值把數據稀釋過頭。

銀行給了最低標，但能拿多少都要看個人條件。

你可以找 2～3 家銀行申請預審，把自己的條件攤開讓銀行評估，再來比較誰給的比較好。

但要注意聯徵查詢不要太密集，短時間多次聯徵，會讓銀行覺得你在亂衝、超缺錢，對信用留下不良影響。

Q：我去年就貸了 2.1%，現在還算好嗎？

2.1 % 是非常好的條件，現在除了軍公教還有希望，普通民眾是拿不到了。

現在的市場行情是 2.5 %起，2.1% 放到現在是難以複製的條件。

如果你拿到的是一段式利率，恭喜你；

但如果你拿到的是分段式利率，前幾年的優惠期快到了，這才是要開始注意的時間點。

屆時可以評估是否轉貸，重新比一輪市場條件。

Q：房貸跟信貸同時在繳，會影響利率嗎？

不一定影響利率，但一定影響你能貸多少。

銀行審查有「負債比」這條紅線，通常月還款總額不超過月收入的 40%～50%。

你已經在繳信貸的話，房貸能批的金額上限就縮水了，間接影響成數，成數一低，利率的談判空間也跟著縮。

Q：利率這麼高，要等降息再買嗎？

這題沒有標準答案。

等降息的前提是：你覺得降息的幅度能抵銷你的租金，以及房價本身可能的變動。

台灣央行的動作向來保守，即使美國聯準會已啟動降息循環，台灣央行目前仍維持利率在高點。

等多久、等到什麼程度，沒有人說得準。

把自己的月付金試算清楚，確認能不能長期承受現在的利率水準，會比等利率更務實。

免責聲明：本文利率資料為撰文當下市場參考值，實際核貸結果以各銀行最新公告為準。